Las inmobiliarias, en su mayoría, con la crisis han cambiado el sistema de cobrar los honorarios por su intermediación, de forma que ahora han sustituido el clasico % sobre el precio de la venta por una cantidad fija, sea cual sea el precio al que se venda.
Esto hace que su máximo interés, sea conseguir que el vendedor rebaje el precio al máximo, así tienen más facilidad para vender sin perder nada de su comisión, que la mayoría fijan en 4.000€ + 21% de IVA, si bien otras oscilan entre los 3.000 y 6.000€.
También utilizan argumentos falsos, tales como decir que al vendedor no le cobran comisión, ya que en el contrato de intermediación parten del precio neto que quiere el vendedor, al cual le suman sus honorarios, de forma que si se vende, el precio real a escriturar será: El neto para el vendedor + la comisión con Iva, lo cual repercute sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales que deberá pagar el comprador, y en aumento de patrimonio del vendedor por el que le caerá un buen pellizco en su declaración del IRPF.
Pongo un ejemplo real. Un piso que a precio de mercado (entre particulares) podía venderse por 80.000€, la inmobiliaria ha conseguido del propietario dos rebajas, primero hasta 70.000 y luego a 60.000€ neto para el vendedor, se ha vendido por 64.235€, precio de escritura, ganando la inmobiliario un total de 7.000€, ya que ha cobrado 3.500€ al vendedor y otros tantos al comprador, exactamente lo mismo que si lo hubiera vendido por el precio inicial de 80.000€, así es normal que no empiecen a preocuparse de vender el piso hasta que consiguen que casi lo regales, la cuestión es que el comprador pagó 64.235 al vendedor + 4.235€ a la inmobiliaria, saliéndole el precio total antes de impuestos por 68.470€, además tendrá que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre 4.235€ que según la comunidad puede representar entre 339 y 424€ más.
La misma operación entre particulares se habría escriturado por 60.000€, el vendedor pagaría menos IRPF y el comprador menos ITP, los dos habrían salido ganando, especialmente el comprador que se ahorra los 8.470€ y paga impuestos por 60.000, en lugar de pagarlos por 64.235€, al vendedor solo le repercute en lo que pueda ahorrarse de IRPF de 4.235€, pero algo es algo. En cambio la inmobiliaria ha ganado 7.000€ limpios, el 10,90% sobre el precio de escritura.
Antes de la crisis, las inmobiliarias trabajaban a % del precio de venta, que oscilaba desde el 1,5% al 6%, siendo el más habitual el 3%, eso sí, lo cobraban también de las dos partes, pero su comisión final se quedaba en el 6%, ahora muchas veces consiguen el doble.
Antes las inmobiliarias defendían el precio al máximo y se esforzaban por convencer al posible comprador de las excelencias del piso, ahora se limitan a enseñarlo. No es lo mismo el 3% sobre 80.000 que sobre 60.000€.
La conclusión es que ante semejantes abusos, tenemos que defendernos, tanto compradores como vendedores, y para ello propongo a los vendedores evitar a las inmobiliarias, si no nos es posible, encargar a varias inmobiliarias la venta bajo el concepto de "encargo", nunca de "exclusiva" y negociar una comisión al % más bajo posible sobre el precio real de venta.
A los compradores les recomiendo tratar directamente con el propietario y en el caso de utilizar una inmobiliaria cuyas condiciones no se ajusten a lo dicho, pues nada, sencillamente hacer lo mismo que hacen ellas, engañarlos, haciendo que nos busquen los pisos que nos pueden interesar, hacer que nos los enseñen y si nos interesan, decirle que no me interesa y a continuación ponerse en contacto con el propietario y negociar directamente.
Estoy harto de listos sin escrúpulos.
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